Российские банки вдвое увеличили долю отказов по ипотеке в условиях конфликта с застройщиками 

В начале января 2024 года доля отказов по онлайн-заявкам на ипотеку составила 35% против 17% в декабре в результате ужесточения политики крупнейших банков по выдаче льготных ипотечных кредитов, сообщила директор по развитию цифровой платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко на заседании комиссии РСПП «Ипотечное кредитование долевого строительства в 2024 году», передает РБК. По ее данным, около четверти ипотечных заявок (23%) в начале года и вовсе оставались без ответа от банков: число таких заемщиков выросло в шесть раз.

«Процент одобрения на нашей платформе снизился. Мы видим, что если и происходит одобрение, то с меньшими лимитами. Средняя сумма одобрения — порядка 3 млн рублей», — отметила Сидоренко.

Сервис «Сделка.РФ» агрегирует данные 28 банков, 120 застройщиков в 50 регионах России. По данным площадки, выдача почти всех ипотечных кредитов (97%) приходится на 10 крупнейших по размеру активов банков. Абсолютное большинство выдач (90%) приходится на Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк. Эти банки первыми изменили условия работы с застройщиками. По оценкам Сидоренко, доля одобренных заявок на ипотеку в Сбербанке и ВТБ сейчас держится в пределах 70–77%.

В начале января крупные банки, в том числе Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк, изменили условия выдачи ипотечных кредитов с господдержкой. Теперь их заемщики могут рассчитывать на льготную ипотеку только при покупке жилья у застройщиков — партнеров банка. В рамках новой политики застройщик выплачивает банку комиссию и, по сути, субсидирует ставку по льготной ипотеке. Такое решение банки объясняли потерей выгоды от выдачи ипотеки с господдержкой на прежних условиях, поскольку из-за изменения параметров программ, повышения клюевой ставки и усиления регулирования разница между льготной и рыночной ипотечными ставками не может покрываться только за счет государственных субсидий.

Застройщики отнеслись к этому критически: некоторые из них приостановили сотрудничество с банками. Девелопервы также не исключили рост цен на новостройки, поскольку требуемые комиссии программы придется закладывать в стоимость жилья.

Новый подход банков к выдаче льготной ипотеки не устраивает ЦБ. В январе регулятор сообщал о связанных с этим рисках: ужесточение требований банков к застройщикам создаст «непрозрачность механизма ценообразования» и возможность некорректной оценки залогов по ипотечным кредитам и, следовательно, неисполнение нормативов. Это также невыгодно для заемщиков, так как «комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья».

Начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов отмечал, что «исторически ЦБ всегда возражал против массовой льготной ипотеки как инструмента, который искажает льготный механизм». «То, что мы сегодня видим с комиссиями, — это последствие того, что в какой-то момент масштабы этой льготной ипотеки не были ограничены. Точно так же ЦБ возражал против комиссий, которые застройщики платили банкам за снижение ипотечной ставки на тот или иной период», — объяснял Копылов.