В Думу внесли закон, позволяющий ЦБ ограничивать выдачу ипотечных кредитов, на фоне резкого роста спроса на льготную ипотеку 

Группа депутатов и сенаторов во главе с председателем комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолием Аксаковым внесла в Думу законопроект о праве Банка России ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов с 1 июля 2024 года. Таким образом власти рассчитывают предотвратить увеличение закредитованности граждан и накопление рисков кредитными организациями.

Депутаты обратили внимание на растущие риски невыплаты ипотеки в связи с тем, что в прошлом году цены на строящееся жилье превышали стоимость жилья на вторичном рынке более чем на 40%. «Если заемщику потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жилье, полученных средств может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по кредиту. Это несет риски как для заемщика, так и для кредитора», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Сейчас Банк России вправе ограничивать выдачу потребительских кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Например, в начале прошлого года ЦБ ограничил максимальную допустимую долю потребкредитов, предоставляемых заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, — с 36% в четвертом квартале 2022 года до 25% в третьем квартале 2023 года. Право на ограничение доли выдаваемых кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой депутаты хотят распространить и на ипотеку.

Ограничения не будут распространяться на ипотечные кредиты, залогом по которым выступают воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания, так как эти кредиты относятся к низкорисковым.

Банк России обеспокоен чрезмерно высокой выдачей ипотечных кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. В сентябре ЦБ впервые раскрыл статистику кредитной нагрузки держателей ипотеки.

Согласно этой статистике, во II квартале 72% от объема выданной ипотеки пришлось на заемщиков, которые тратят на обслуживание кредитов свыше половины своего дохода. ЦБ отмечал, что качество выдач в ипотеке ухудшается быстрее, чем в сегменте необеспеченных кредитов. «В ипотеке у нас выдачи с ПДН 80+ (выдачи клиентам, отдающим по кредитам свыше 80% своего дохода) превысили 40% во втором квартале. К сожалению, не всегда банки используют официальные доходы заемщика при расчете ПДН, — сообщала РБК директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова — Полных данных за третий квартал нет, но вряд ли мы там увидим снижение доли выдач закредитованным гражданам, потому что в целом в августе были рекордные темпы роста выдач. И наверняка это достигалось в том числе за счет более свободных стандартов кредитования».

Действующая с апреля 2020 года ипотека с господдержкой, — один из главных драйверов роста потребительского кредитования. Эта программа позволяет купить квартиру по ставке значительно ниже рыночной. Ставка по самым популярным видам программы, семейной и льготной, составляет 6% и 8% соответственно, тогда как средняя рыночная ставка превышает 16% (данные на ноябрь 2023 года). Столь существенная разница создает повышенный спрос.

В 2023 году люди покупали квартиры особенно активно по сравнению с предыдущими годами действия программы. Максимальный рост выдачи ипотеки пришелся на второе полугодие 2023 года.

Как объяснял руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, причина роста спроса — постепенное ужесточение льготных программ, ослабление рубля, рост цен на жилье и рост ставок по рыночным ипотекам. «Люди стремились уберечь свои сбережения от обесценивания, а также пытались успеть взять кредиты на лучших условиях».

В январе-сентябре число выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, выросло на 62% год к году, тогда как в аналогичный период 2022 года оно снизилось на 36% год к году, а в предыдущие годы годовой прирост не превышал 30%. В сентябре ипотека установила исторический рекорд выдачи: 955 млрд руб. Льготные кредиты обеспечили примерно две трети этой впечатляющей суммы.